编者按：本文来自微信大众号买房大家帮1、从方位来看，该地块是北京近三年最优质的地块之一。地块坐落丰台南苑石榴乡，项目四至分别是西至宋家庄路、东至石榴庄七号路、北至石榴庄一号路、南至南顶路。西北侧便是地铁宋家庄站，南侧一路之隔是是二手房挂牌价10万左右的北京金茂府。该地块被金茂+合生联合体拿下，信任不久的将来北京商场又会多一座“金茂府”了。具体方位如下图：
从环线方位来看，地块坐落南三环到南四环之间，2017年至今，北京总共拍出了100多宗住所地块，其间坐落四环以里的只要8宗地块，稀缺性显而易见。这8宗地块里现已入市的西城天铸、佑安府、洺悦苑、金融街融府去化都挨近结尾；永定府、天恒学院里难产；只剩两宗不限价地块（造甲村、石榴乡），可是将来价格必定不菲。
2、地块特点杂乱，必定程度上增加了开发本钱。该地块自身规划并不大，并且包含了许多的配建。从现有的规划条件看，地块全体的修建规划为63070平米，容积率3，控高80米。
而这6万多平米的修建规划里，还包含了许多配建及还建设备，包含10440平米的公交设备、200平米的邮政所、3000平米的养老组织设备、1000平米的文明设备以及300个社会停车位，这些配建及还建设备在必定程度上增加了开发本钱。
3、“高价”地块增多。不限价意味着拿地房企能够在必定程度上挣脱价格的桎梏，打造豪宅产品，进步溢价率。进入2019年，北京土拍商场一个肉眼可见的趋势是，不限价地块越来越多了，并且相较于上半年以远市郊为主，下半年不限价地块开端向城六区分散。
这就导致近期出让的几宗不限价地块楼面价都颇高，远超越区域内的限竞房。所以，关于有购房需求的朋友，帮主的主张是捉住限竞房的盈利，赶忙上车。
5月28日拍出的孙河不限价地块，溢价率23.3%，终究成交楼面价69541元/平米，而区域内的限价房限价多在6.8万左右。
6月27日拍出的古城南街地块，溢价率11.63，终究预估成交楼面价55000元/平米，区域内限竞房限价为5.8-6.2万之间。
7月15日拍出的丰台造甲村地块，溢价率18.8%，终究预估成交楼面价6.6万/平米，离它最近的限竞房金融街融府，限制均价只要6.6万/平米。
9月12日，孙河终究一宗不限价地块出让，终究成交楼面价6.5万/平米。
4、地块周边配套完全，接近地铁。丰台南苑石榴乡地块间隔地铁5号线及10号线的换乘站宋家庄站约200米；西北侧500米是扑满山商场、北侧3公里是方庄购物中心；西侧500米为丰台第二试验小学、西南800米处是丰台试验小学。
瀛海地块：瀛海府三期来了
1、中海在瀛海落子，瀛海府迎来新街坊。大兴瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块，项目四至分别为西至瀛坤路、东至瀛祥路、北至瀛安街、南至瀛永街。间隔地铁8号线瀛海站约900米，西侧为经适房，北侧是一个回迁房，南侧挨着瀛海镇榜首中心小学。具体情况如下图：
2、新地块限制出售均价降3000元/㎡，降价的节奏？今日这宗地限制出售均价52449元/平米，最高不超越57694元/平米。而在本年年初中海拿下的瀛海地块限制出售均价为55128元/平米，最高不超越57884元/平米。
从最高限价来看，这两宗地不同不大。可是关于购房者而言最有含义的目标是限制的出售均价，由于从现已入市的限竞房来看，除了极个别地段特别好的限竞房是顶着最高价卖的，其他满是依照均价出售。
从最要害的限制均价来看，已拍出的中海瀛海地块比今日这宗地每平米足足贵了近3000元。
这是限价房降价的节奏吗？其实不然！新地块价格低的主要原因在于间隔地铁更远，有900米；而中海本年2月份在瀛海拿的地块间隔地铁只要400米。
别的，瀛海区域在17年的时分还出让了两宗限竞房地块，分别是瀛海府以及万和斐丽，限制出售均价也是52449元/㎡，与今日这宗地块相同。可是万和斐丽与瀛海府间隔地铁比今日这宗地块更近。
3、纯住所地块，起拍楼面价2.57万/㎡。从规划条件来看，新挂牌的瀛海地块特点十分朴实，都是住所地块。修建规划100957平米，起拍楼面价2.57万/㎡，成交楼面价到达3.2万/㎡。该地块容积率为2.2，控高45米。
4、区域轨道交通最强，寓居环境有待进步。瀛海区域现在最强的配套是轨道交通，地铁8号线瀛海站。别的今日这宗地块一街之隔是大兴试验学校，可是大型商超及医院配套缺少。帮主土拍之前曾去地块踩盘，发现周围除了一个瀛海镇卫生院以及南航超市，暂无其他日子方面的相关配套，寓居环境有待进步。
大兴庞各庄地块：保利底价拿下
1、方位先天不足，周边还有垃圾场。北京市大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块，项目四至分别为西至隆兴大街、东至隆明街、北至瓜乡路、南至甜园路。地块西侧是酒店，东侧是绿海路，别的，在地块西南1.5公里处有一个庞各庄镇工业区垃圾处理中心。该区域方位偏边缘化，再上区域配套乏善可陈，存在感一向不强。
2、地块流拍再挂牌，限制出售均价42158元/㎡。庞各庄新挂牌的这宗地块在本年2月份流拍过，其时地块的性质为共有产权房，出售均价2.9万/平米。有魏善庄四季盛景园的惨案在前，该地块富丽丽的流拍了。现在转为限竞房从头挂牌，限制出售均价为42158元/㎡。
3、已入市限竞房降价走量，新地块“钱景”堪忧。新地块北侧3公里处是现已入市的限竞房中海云筑，限制出售均价与新挂牌地块相同，都是4.2万。
不过帮主前段时间对入市限竞房的价格摸过一次底，查到中海云筑的网签均价只要37900元/㎡，比限制均价低了4000元/㎡。并且，该项目现在还有特价房活动，价格最低可达35600元/㎡。
群里看到地块信息的朋友，许多都在慨叹，是谁给的勇气，六环外的庞各庄竟然4.2万/平米。瞧，无论是现已入市的项目，仍是购房者的心思承受程度，4.2万的均价都太贵了，假设商场没有大的改变，那么该地块降价出售是大概率事情。
4、地块容积率2，不限高。依据现有规划条件，庞各庄新挂牌的地块容积率为2，绿化率30%，没有高度限制。别的，地块还有3000平米的幼儿园用地。
