编者按：本文来自微信大众号贝壳研究院（ID：moducaiguan），作者陆静雨，36氪经授权发布。
2016年国务院办公厅发布了《关于加快培养和展开住所租借商场的若干意见》，提出要“以树立购租并重的住所准则为首要方向，健全以商场装备为主、政府供应底子保证的住所租借系统”，2017年十九大提出要树立“多主体供应、多渠道保证、租购并重”的住所系统。中央政府鼓舞租借展开的方针为租借商场注入了强心剂，2016年之后安排化租借商场敏捷兴起，许多房地产企业、创业企业都纷繁进入长租公寓商场，商场规划快速扩张，长租公寓企业均以万间为单位拟定展开方针，一时间长租公寓商场一片蒸蒸日上。
一、至暗时间：长租公寓职业的2018年？
2018年年中，由于一系列“黑天鹅”事情迸发，长租公寓职业被推上风口浪尖，尔后职业界存在的一系列问题也逐步露出出来。
01. 盲目规划扩张，运营才干跟不上导致的资金链断裂
“XX公寓爆仓跑路”成为2018年长租公寓职业很常见的新闻。实际上由于职业成为风口，且涣散式长租公寓创业门槛较低，许多创业者涌入涣散式长租公寓职业。但长租公寓职业的包租形式需求较强的运营才干，保证现金流的健康周转，才干完成可继续展开。许多新进入的创业者不明白租借运营，凭借发动本钱进行盲目扩张，具有了许多房源之后却难以保证出租率导致许多房源空置，终究资金链断裂终究难以为继，一起也伤害了房东和租客两边应有的权益。
02. 租金贷的不合理运用，资金移用问题严峻
理论上来讲，租金贷本质上是一种小额消费借款，是为资金紧张的租客供应协助的一种金融手法。关于部分租客来讲，一至两个月的押金加上一个季度到半年的房租或许存在较大的资金压力，租金贷可以协助租客处理这个问题，因而租金贷的需求是商场上客观存在的。而对涣散式长租公寓企业来说，租金贷是一种资金敏捷回流的方法，可以很大程度上缓解企业运营的现金压力，关于融资困难的中小长租公寓企业来说是十分重要的资金来历，因而产生了许多运用租金贷的不标准行为。如一些企业运用“隐秘”“诈骗”的方法，在租客不知情的状况下，招引租户签定借款合同；运用租金贷的资金盲目扩张房源，乃至移用做其他用处，终究在企业运营晦气的状况下形成资金链断裂，一起损害了几方的利益。
二、大浪淘沙：潮水褪去终究留下的才是真金
经营不善的长租公寓企业退出商场，本质上是商场的自发的优胜劣汰，从起步到规划扩张再到安稳的精细化运营阶段是职业展开的常见节奏。在商场扩张期，许多本钱的介入会培养一大批玩家，而真实决议企业能否在竞赛中活下来的并不是本钱的加持，而是企业的继续运营才干。通过几年的展开，长租公寓职业现已逐步找到了自己的节奏，从盲目扩张到精细化运营阶段，商场环境和职业从业者的心态都发生了相应的改动。
01. 租借相关方针不断推出，办理标准逐步完善
各城市的方针从一开端的“加快培养和展开住所租借”的方向性方针，到逐步推出细化的办理方针，多地都发布了自我克制性住所、租借商场的办理细则，进一步规则了展开住所租借企业的一些行为标准等。如上海五部分联合印发的《关于进一步标准本市署理经租企业及个人“租金贷”相关事务的告诉》，清晰展开个人“租金贷”事务应当具有的条件，无“住所租借经营”事务范围、未经房管部分存案、未加入职业安排的署理经租企业不得协作展开个人“租金贷”事务等，对租金贷进行了更为详尽的办理。又如针对租借住所的装饰，中国建筑装饰协会住所租借工业分会表明经住建部同意，《租借式住所装饰技术规程》已开端起草。未来各项针对租借商场的方针细则会进一步推出及落地，有法可依将进一步标准职业展开。
图 地方政府租借方针
数据来历：揭露材料，贝壳研究院收拾
02. 企业不再寻求盲目扩张，注重探究盈余模型
现在长租公寓企业的扩张规划逐步放缓，会集式长租公寓首要聚集保持已有单店盈余。从办理房间规划来看，部分长租公寓企业现在的房源规划与推出长租公寓品牌时的战略方针距离较大，2019年比较2018年办理房源量增速大幅下降；城市拓宽保持在开发事务的战略高地，底子不再新开城。部分房企将长租公寓事务从上市主体傍边剥离，一方面脱节长租公寓关于企业赢利的影响，另一方面也可以给长租公寓事务更多探究空间。在阅历了快速扩张之后，摆在公寓运营商面前的问题是怎么精细化运营，降低成本，提高运营功率，然后提高赢利水平，真实完成规划化效应。
03. 职业呈现会集化展开态势，本钱聚集头部企业
通过几年时间的展开，职业界头部企业的优势益发显着。不管从资金获取才干，房源获取才干，以及运营才干来看，头部企业均有显着优势，资源逐步向头部企业会集。2018-2019年，长租公寓职业并购事情频发，如麦家公寓收买寓见公寓，蛋壳公寓收买爱上租，小企业开端寻求头部企业的收买，而头部企业通过收买进一步完成了房源的扩张。从股权融资事情来看，2019年股权融资事情数量下降，但整体金额大幅上升。首要是由于融资事情均为头部企业后期次序融资，单笔融资金额较大，可见本钱仍看好长租公寓职业的领头羊未来的展开态势。而新进入的创业企业在长租公寓职业现已没有大的展开空间。
图 2012-2019长租公寓商场股权融资数量和金额改动趋势
数据来历：贝壳研究院收拾
三、用脚投票：长租公寓职业的展开动力从未改动
尽管长租公寓职业阅历了从寻求速度到寻求质量的展开进程，言论的关注点也从职业风口的到来到职业弊端的讨论，但职业的快速的展开也与租客的挑选严密相关，是顾客用脚投票的成果，商场需求才是长租公寓展开的底子动力，这种动力从始至终从未改动。
01. 长租公寓是调集存量房源的有用方法
长租公寓可以通过房子改造改进租借商场供需错配。现在租借商场存在的严重问题在于房源供应和需求的错配，这种错配一方面体现在质量，一方面体现在户型上。从住所质量上来看，租户对租借住所的质量要求遍及有所提高，而现存的租借房源很大一部分是老房、破房，无法满意租借人群不断提高的租借需求。涣散式公寓将这些老旧住所收取之后进行的装饰，可以有用改进这些问题，提高这些住所的寓居舒适度，实际上也推进了这些老旧住所的现代化改造，关于城市更新贡献了力气。关于三居室、四居室及以上的大户型房源，涣散式长租公寓可以将其拆分红合租公寓，分别出租给不需求大户型的独身、情侣等合租人群，通过信息系统可以对各个租户进行更完善的办理和服务。
图 我国首要城市租借住所类型结构
来历：贝壳研究院调研收拾
图2018年1月-2019年5月北京市一般租借房源不同户型供应及成交状况
数据来历：RealData数据库
02. 长租公寓可以有用提高租住体会
跟着“85后”“90后”逐步成为租借商场主力，“房子是租来的，日子不是”成为了租借商场的干流理念，“富租”成为一大趋势。新一代的租客对租房的质量要求更高，而租金的敏感度相对较低。越来越多的年青租客愈加寻求便当、安全、舒适、环保、智能的个性化、质量化的租住日子，租借商场的消费晋级需求现已逐步成为业界一致。涣散式长租公寓对房源的装饰装备，大大提高了住所质量，可以为租客供应更好的寓居环境、日子气氛以及服务。而租客则免去了自行装饰的费事，因而许多租客乐意付出不同质量形成的差价，以享用更好的寓居质量。此外，长租公寓相关于私家业主，由于有合同束缚以及商业竞赛的需求，可以供应更多的服务，客户维权主体愈加清晰，租约更为安稳，也能在必定程度上提高租户的租住体会。
图2018年租客可以承受的提高租住质量的开销水平（除租金外的投入）
数据来历：贝壳找房《2018年租房十大关键词》
03. 可以推进租借商场的标准化办理
涣散式长租公寓的呈现便于政府对职业进行监管。租借商场长期以来是难以监管的职业，由于业主与租客之间完全是C2C的买卖。不同于二手房买卖需求通过相关办理部分进行网签、过户等流程，租借买卖的进程十分不标准化且涣散，业主和租客两边都难以保证本身权益得到保证，政府也很难对商场进行有用的监管。涣散式长租公寓职业快速展开后，有许多私家业主的房源会集到了公寓运营商的手中，为政府对租借职业的监管供应了抓手。2018年8月，北京市住建委针对租金上涨的问题约谈了自若、相寓、蛋壳等长租公寓企业，要求其不得哄抬租金抢占房源，关于北京市的租借商场起到了必定的影响。而关于私家业主的提价行为，政府并无调控办法。租借的安排化展开使政府可以更有针对性地应对租借商场或许呈现的一些问题，为职业监管供应了便当。
总归，租借职业展开的动力一直存在，所谓的“至暗时间”仅仅职业参与者阅历了无序展开到理性展开的蜕变。从不断的试错中生长是任何职业的展开规律，长租公寓职业通过不断的优胜劣汰和资源整合，逐步走入了良性健康展开的轨迹，未来精细化运营、质量的提高以及对“人”的注重，最大化发挥服务者的价值，才是职业竞赛的中心要素。
