编者按：本文来自微信大众号：子木聊房，（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载
01
自古以来，北京都有一个说法，“东富西贵，南贫北贱。”
其实这个说法的使用，也仅限于最初仅有二环的老北京。当经过几十年的粗野成长，北京逐步向4环，乃至现在的6环开疆拓土后，俨然形成了不同的城市格式。
东西城因全国最强医院和校园加持，成为北京肯定的资源中心，房价在9-11万/平米之间，住在这儿的除了北京土著，便是对教育有执念的“非富即贵”人群。
（数据来历：贝壳找房）
抛开东西城概念往东走，房价便开端一路下滑，东三环由于大面积的老公房，老破小居多，房价涨幅有限，东面的价值除了国贸CBD，便是通州副中心。向西由于有大山阻挠，过了4环外便是石景山和门头沟，尽管是生态修养区，可是工业过不去教育资源也缺少，天然不讨喜，房价也一直闷闷不乐。
这些年，向北的开展速度无疑是最大的，“北贱富丽转身为北贵”。
高新工业的鼓起，再加上我国八大院校延伸出的学区资源，让海淀中关村成为北京的经济支柱，数万人才新贵集合于此，大浪淘沙。中关村房价到达10万/平米，即使是西北的五环外，房价也能到达7万多/平米。
与此一起，东北方也不甘示弱。阿里入住，再加上韩流等国际化要素，望京成为京城潮流中心，房价在8万/平米左右徜徉。一起首都榜首机场也衍生出了中心别墅区等多个有钱人区，东北6环成为明星、企业主的愿望地。
总的来说，相关于东西北，北京南面总是相对滞后的，一直脱不了“贫”的捆绑，特别早几年走在南四环，满眼都是城乡结合部的落败感。
02
可是前史沉沦，北京的南，一直和“城运”无法脱离开来。
这几年当咱们提及京津冀城市群战略时，总是一声叹息。终年不见作用，除北京外，京津冀皆是“灯下黑”，这和北京数年来朝北开展的战略，各走各路。
换句话说，京津冀城市群若想翻开局势，城南有必要开展起来，只要城南充足，人口才会集合起来，不断向南延伸，而廊坊、天津等地疏解帝都人口的作用才干逐步表现，从而用人口将整个京津冀地带联络在一起。显着，最近这几年北京市政府想通了这一点。
2018年，新机场概念孕育而生，再加上万亿出资计划，可谓一把火点着了南城。这几年南城房价大涨，丰台、大兴、亦庄、房山，连续迎来利好，丰台的丽泽商务区、丰台科技园、亦庄开发区等工业新区相继成为桥头堡。购房者蜂拥入市，完全翻开了北京新的格式。
（数据来历：贝壳找房）
当然这也契合北京一向的“摊大饼”开展规划，终究，东西南北的价差，都会被消除。
以上内容是北京南城大布景的演化，期望对南城购房的读者，在售楼处看区位沙盘图之时，心里有一个大体的梗概。接下来咱们要研讨的，便是近期开盘的南城三处新盘，京投开展的臻御府，和中铁两兄弟：诺德逸府和春风和院。
看这三处新盘，究竟谁能更胜一筹。
03
臻御府、诺德逸府、春风和院，之所以有评论性，是由于他们是丰台区域4环内最终的三处限竞房。
在2019年北京现已成交的3.25万套商品房住所中，五环内成交只要5516套，占商场总份额只要16%，商场绝大部分成交现已会集在六环表里。不只仅如此，从土地供给看，北京五环内住所供给将越来越稀缺。
所以，某种意义上说，这三处盘也是当地购房者最终的福利。
其间臻御府的开发商是京投开展。这个开发商很有性情，给自己的界说是：亚洲轨迹物业专家。
京投开展之前开盘的公园悦府和琨御府便是最好的佐证，均临地铁而盖，占尽地舆优势，天然有噱头。臻御府天然也是操纵着最好的方位，小区门口便是地铁9号线郭公庄站。
诺德逸府、春风和院是双胞胎，开发商是中铁，中铁布景深沉，在北京拿地较多，盘子厚实，质量有必定的保证。可是诺德逸府、春风和院这两个盘相对臻御府的地舆方位，是不巴结的。
间隔郭公庄直线间隔1.2公里，按实践行走来说，也得10分钟以上了，以800米为单位，归于伪地铁盘，棋差一筹。
当然三者大体方位相差不大，享用的区域配套和环境亮点都是共同的。
04
首要是接受丽泽商务区、丰台科技园、金融界商圈、西红门商圈，四大商圈白领的住宅需求。
其间丽泽商务区和丰台科技园是丰台的未来，较为倚重，这几年开展都不错，丽泽对标打造京城第二金融街，4.3公里的地下城将会成为北京未来的地标性商圈。
这几个商圈的人口的购房方向只能向西去门口沟和石景山，向南去大兴、房山。天然丰台区域是榜首挑选。其间丰台科技园离三个项目最近，和郭公庄仅有一站之隔，开车的旅程也在15分钟之内。
其次是商业和医疗。
究竟是4环内，总部基地商圈，商业和医疗天然是十分老练的。丰台万达广场、花乡奥莱、宜家家居、万豪酒店、荟聚中心等高端商业配套均涣散其左右。
（区域商业配套图，3为万达广场）
天坛医院、丰台医院、首都医科大学隶属北京口腔医院、解放军307医院等多家组织，实力不容小觑。其间2公里外的天坛医院，是全国归纳实力排名第五位的三甲医院，也是丰台区榜首家大型三甲医院，是亮点。
接下来最重要的便是教育。
在教育层面，丰台是排不上名次的，由2018的数据来看，丰台在城六区里进入优质高中的比率是比较低的，朝丰石是一个级从数据上来看的确优质校份额，比东西城、海淀、要低10个点以上。基本上和向阳、石景山是一个等级。
而关于这三处新盘来说，丰台从小学到高中的名校均不在板块内。这也是此区域的一大缺陷。不过全龄教育还算完全，从幼儿园到高中，不愁孩子的上学问题。
05
当然三个盘处于同一个区域，比拼周边配套，收支并不大。论其真实的不同仍是在项目本身上。
首要咱们来看本身配套。臻御府绿化率30%，容积2.86，诺德逸府30%，2.8，春风和院是35%，2.8，三者相差不大，全体宜居性来说，归于商场的中等水平。
在这个层面上，还有购房者有疑虑，由于臻御府归于地铁上盖，是否会遭到轨迹噪音污染？这个还得看实践寓居作用，据竞投其他盘的业主反映，均没再次出现此类情况，开发商给出了相应的防备计划，隔音做的仍是相对能够的。
其间的不同之处在于。
臻御府，在西北角约200米处配建了一座社区幼儿园，约3360平米，医疗的话，项目本身也规划了社区卫生服务站，往常有点小缺陷在家门口就能就医。最终值得一提的是，项目本身还配有一个7000平的室内体育馆，这个在现在四环的项目里来看只此一家，这点仍是不错的。
在此层面上，春风和院和诺德逸府稍逊，在春风和院项目东侧也配建约5000平米的幼儿园，两者共用一处。
06
接下来进入咱们最重要的环节，户型甄选。
在臻御府中，分别开放了89—130米的三居和四居产品，限制均价67702元/平。
（89平米，A户型）
其间A户型，个人感觉很一般。尽管南北通透，但户型南北细长，通风条件有限。南北进深和面宽份额不协调，天然影响到光照作用。主卧也没有独立卫浴，影响日常起居。且暗卫明厨，明厨正对修建，采光也有限。次卧进门糟蹋面积也是居多。总归，缺陷一大堆。
（89平米，B户型）
相对A户型，89平米的B户型可谓是六合之别。B户型方正，南北通透，长面宽短进深，是规范的“眼镜”户型。采光满足，主卧配套独立卫浴，次卫干湿别离，接待客人十分便利。
并且厨房、餐厅和客厅全体方正通透，动线十分合理，空间感也足。值得一提的是，项目在89平有限的空间内，完成了完好的主卧套间规划，独立衣帽间＋独立卫生间的规划，让89平米有了高改进的质量。总归来说，户型不错。
（130平米户型）
130的天然不必多少，户型在89的基础上，通透性更强，究竟价钱摆在那里。
咱们再来看逸府的户型。逸府的户型较多，从61-137平米，给出6套户型，当然61平米的是纯刚需产品，价格为413万一套。小平米的户型评论其优缺陷不现实，但显着61平米的E1要比69平米的D1好的多。
（61平米，E1户型）
（69平米，D1户型）
接下来咱们看89平米的干流户型，逸府也做出了两个产品。
（89平米，A2户型）
A2能够说是很糟糕。户型虽方正，南北朝向，可是却是单通透，通风欠安。厨房“镶嵌”在两个卧室之间，没有动态阻隔，会影响到日常起居，并且两个卫生间挨着，尽管号称是干湿别离，可是关于次卧来说并不友爱。并且次卧采光受限，连单采光都无法做到。此户型能够说是很奇葩。
（89平米，A1户型）
咱们再来看A1。A1的户型质量略微好一些，南北通透，归于“次眼镜”户型。主卧配独立卫浴，次卫干湿别离。书房采光不错，合适修生养息。可是有一个缺陷便是面宽太窄，主采光面积受限，略有瑕疵。
不只A1户型有面宽太窄的问题，逸府118平米、137平米的户型也有此类问题。
（137平米户型）
由于春风和院和逸府是双胞胎兄弟，所以户型质量相差无几。其间能拿得出手的是B1和B2户型。它们很受重视。
（89平米，B1户型）
（89平米，B2户型）
经过户型图咱们也不难看到，该户型南向客厅面宽为6.05米，总面宽到达9.15米，采光面不错。并且这个户型能够精确的经过购房人需求，设置成独立居室或许书房均可。
户型南北通透，较为方正，寓居舒适度高，糟蹋面积少。两者有些细节差异，主要是卫生间方面，B2户型为独卫，B1则是双卫。
07
最终再多说几句。
三者价格限价最高67702元/㎡，相关于丰台科技园片区的5.4万/平米，近邻楼盘的京投银泰万科西华府的64762元/㎡来说，优势其实并不显着。
好在全体三兄弟的方位不错，不管在商圈接受仍是商业、医疗配套上，均可圈可点。并且未来跟着南城利好不断，周边配套逐步改进，地段价值会有越发凸显。
在细节上，特别是社区配套和户型规划，咱们我们能够看到，京投开展的要显着优于中铁的春风和院和逸府。特别是京投开展的“眼镜”户型，在丰台4环区内能够算得上是稀缺产品。
作业于丽泽商务区或许丰台科技园的购房者，能够酌情重视一下。
